誰也不曾料到，房地產(chǎn)市場會一跌再跌。從2022年初不斷反復(fù)的疫情，到年中的“停貸潮”，再到幾乎貫穿全年的房企爆雷事件，每一點回暖的跡象都意外湮滅，隨著房價上漲信仰的破滅，市場信心也一再下降。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年全年，百強房企銷售額同比大幅下挫超4成，千億級別的房企更是銳減一半。

幸運的是，行至年末，監(jiān)管層的調(diào)控方向發(fā)生變化，以“三支箭”保障融資端;多次強調(diào)地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，并提及要支持剛性和改善性住房需求，釋放被限制性政策抑制的需求。各地開啟新一輪政策放松。事實上，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，第四季度已有半數(shù)城市的成交面積止跌回穩(wěn)。易居企業(yè)集團CEO丁祖昱預(yù)判，2023年上半年行業(yè)仍將有不小的壓力，6月份則將是企穩(wěn)的重要時間窗口。

千億房企僅余20家

12月是房企沖刺年底業(yè)績之時，加速推盤、奮力營銷往往能帶來銷售的一波小高潮。剛剛過去的這個月，房企自身努力釋放業(yè)績的同時，疊加政策發(fā)力，銷售出現(xiàn)了難得的翹尾?？硕饠?shù)據(jù)顯示，12月單月，百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額6775.1億元，環(huán)比增長22.2%。

單月數(shù)據(jù)的向好難以扭轉(zhuǎn)全年的形勢，累計來看，百強房企全年實現(xiàn)銷售操盤金額64622.2億元，同比降幅保持在41.6%的較高水平;全口徑銷售額約72878.7億元，同比亦大幅下挫超4成。

行業(yè)規(guī)模向下已成定局。以今年前11個月的銷售數(shù)據(jù)來看，百強房企銷售額所占的市場份額基本保持在54%左右;以此粗略推算，2022年全年，房地產(chǎn)行業(yè)整體銷售額約為13.5萬億，較2021年18.19萬億少賣了近5萬億，基本回到了2015年。

具體來看百強房企中，有近9成累計業(yè)績同比下滑，有36家的累計業(yè)績同比降幅大于50%，另有32家百強房企累計業(yè)績下降20%-50%。

與之相應(yīng)的，以全口徑計，千億房企數(shù)量也從高峰時期的43家跌至如今的僅余20家，同比腰斬;同時售額破百億的房企有112家，同比減少約50家。房企依靠“三高”推動規(guī)模高歌猛進增長的時代已落下帷幕。

盡管行業(yè)的整體頹勢明確，但內(nèi)部的分化則越發(fā)明晰，回顧2022年，央國企背景的開發(fā)商表現(xiàn)逐漸優(yōu)于民企開發(fā)商，至下半年明顯拉開差距。

數(shù)據(jù)顯示，在今年前7個月，保利發(fā)展、華潤置地、招商蛇口、建發(fā)、綠城等央國企的銷售同比跌幅在20%-30%，截至12月底，累計同比跌幅已收窄至10%左右，越秀則已實現(xiàn)同比增長;而碧桂園、新城、美的置業(yè)、旭輝等民企在前7個月的同比跌幅在40%左右，行至年末的累計同比跌幅仍在4成左右乃至更多。此外，諸多爆雷房企的全年銷售累計降幅達(dá)7成左右。

隨之而變的是各大房企座次。曾經(jīng)的行業(yè)TOP4“碧萬恒融”，如今碧桂園以4643億元的全口徑銷售額穩(wěn)居行業(yè)之首，萬科則落于行業(yè)第三，被長久以來的行業(yè)第五名保利發(fā)展所超越。此外，融創(chuàng)、綠地掉出行業(yè)前十，曾經(jīng)TOP20之外的建發(fā)房產(chǎn)則一舉沖進TOP10，華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)等房企也同樣從30名開外沖進前20位。