“五證”審核，購(gòu)房合同審核即在簽署購(gòu)房合同和補(bǔ)充協(xié)議前的審核問(wèn)題。商品房買賣合同主要包括以下內(nèi)容：當(dāng)事人名稱或者姓名和住所。商品房基本狀況。商品房的銷售方式。商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間。對(duì)照合同驗(yàn)收房屋。

一、如何購(gòu)買預(yù)售的商品房

在我國(guó)，涉及商品房預(yù)售的法律法規(guī)主要包括《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》。

因商品房預(yù)售后正式交付房產(chǎn)前存在很多不確定因素，實(shí)踐中較容易引發(fā)糾紛。因此商品房預(yù)售必須嚴(yán)格依照法律規(guī)定的條件和程序進(jìn)行。依照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，商品房預(yù)售的程序如下：

1、訂立預(yù)售合同

開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。商品房的預(yù)售可以委托代理人辦理，但必須有書面委托書。

2、登記備案

預(yù)售合同簽訂后，合同預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。

3、收取預(yù)付款

開(kāi)發(fā)商根據(jù)房屋建設(shè)的工程施工進(jìn)度，分期收取商品房預(yù)售款，合同有約定的，從其約定。開(kāi)發(fā)商收取的預(yù)付款，應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)，不得挪作他用。

4、辦理商品房的權(quán)屬登記手續(xù)

預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購(gòu)人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)憑證到縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。

二、購(gòu)買預(yù)售商品房需注意哪些

1、購(gòu)買時(shí)要先查看商品房預(yù)售許可證;

預(yù)售許可證是為了保護(hù)消費(fèi)者利益，規(guī)范開(kāi)發(fā)商預(yù)售在建商品房的證件，只有取得了預(yù)售許可證的商品房才是符合法律規(guī)定準(zhǔn)予預(yù)售的房子。

2、要善于簽訂對(duì)自己較為有利的合同;

當(dāng)預(yù)售房預(yù)售面積與交付時(shí)的實(shí)際面積有出入時(shí)，若實(shí)際面積少于預(yù)售面積，開(kāi)發(fā)商應(yīng)退減少的面積款項(xiàng);若實(shí)際面積超過(guò)預(yù)售面積，客戶仍按預(yù)售面積付款。對(duì)于此類條件，客戶應(yīng)據(jù)理力爭(zhēng)，并應(yīng)寫入合同中。另外，諸如交房日期、煤氣開(kāi)通日期、裝修程度、公共部分和建材品牌、電梯品牌等，均可在合同中詳細(xì)注明并簽訂相應(yīng)的違約條款。

3、購(gòu)買時(shí)一定要看房屋的平面示意圖及工程規(guī)劃圖;

平面示意圖能夠提供的僅僅是室內(nèi)的平面格局，對(duì)于室內(nèi)空間布局還需“慧眼”識(shí)真。

其他注意事項(xiàng)：

1、對(duì)未取得《商品房預(yù)售許可證》的房屋，不要購(gòu)買，不要以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、vip卡等形式支付定金、預(yù)付款性質(zhì)的任何費(fèi)用。

2、慎重簽訂商品房買賣合同，仔細(xì)閱讀、充分溝通、完整理解所有合同條款。不要輕信口頭承諾，對(duì)承諾事項(xiàng)要求寫入購(gòu)房合同，切實(shí)維護(hù)自身合法權(quán)益。

3、保障交易資金的安全，將相關(guān)款項(xiàng)直接存入商品房預(yù)售款監(jiān)管賬戶中。

4、城市居民不要購(gòu)買在集體土地上建設(shè)的房屋。這些房屋不屬于商品房，有些項(xiàng)目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”，都不符合法律規(guī)定，不受法律保護(hù)。

5、避免購(gòu)買還沒(méi)有取得國(guó)有建設(shè)用地證、尤其是沒(méi)有完成征收或正在征收土地上的房屋(房號(hào))，甚至是還沒(méi)有建設(shè)的房屋(房號(hào))，此類售房行為已涉嫌非法集資，可向公安機(jī)關(guān)舉報(bào)。

6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)及銷售屬于市場(chǎng)行為，業(yè)主購(gòu)買商品房屬于經(jīng)濟(jì)生活的范疇。如市民不聽(tīng)勸告購(gòu)買“五證不全”房屋，出現(xiàn)后續(xù)問(wèn)題和糾紛應(yīng)遵照市場(chǎng)規(guī)則依法解決，政府不承擔(dān)任何經(jīng)濟(jì)賠償。